A Revisão Intermediária do Plano Diretor Estratégico de São Paulo (Lei 17.975/2023) promoveu ajustes em diversos instrumentos de planejamento urbano da cidade. O novo texto do PDE foi sancionado pelo prefeito Ricardo Nunes no último dia 7 de julho. As alterações estão agrupadas em diversos eixos temáticos, como habitação social, mobilidade, mudanças climáticas e meio ambiente, preservação cultural e instrumentos urbanísticos.
Para habitação social, um dos destaques do novo texto do PDE é a ampliação de incentivos para a produção de moradias populares às famílias de baixa renda, sobretudo, em áreas dotadas de boa infraestrutura de transporte público. A fim de atender, de fato, quem precisa, a lei também aumenta o rigor sobre o controle da destinação das habitações sociais. Outra medida a ser ressaltada é o fortalecimento de instrumentos de combate a imóveis ociosos na cidade.
Saiba mais abaixo:
1) Ampliação de potencial construtivo para empreendimentos de habitação popular em Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) no entorno de Eixos
O que previa o Plano Diretor: empreendimentos em Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) situados em ZEIS 2, ZEIS 3 e ZEIS 5 possuíam coeficiente de aproveitamento máximo igual a 4, ou seja, o empreendedor podia construir até 4 vezes a área do terreno.
Como fica após a Revisão: para promover maior adensamento populacional e construtivo em áreas dotadas de boa infraestrutura de transporte público, empreendimentos de habitação popular localizado em ZEIS 2, ZEIS 3 e ZEIS 5 no entorno dos Eixos podem construir 50% a mais do que era previsto no PDE aprovado em 2014. Na prática, a Revisão aumentou o coeficiente de aproveitamento (quantidade de área a ser construída) de 4 para 6 vezes o tamanho do terreno nesses casos, incentivando a construção de um maior número de unidades habitacionais.
2) Mais rigor no controle da destinação de moradias populares às famílias de baixa renda
O que previa o Plano Diretor: o Decreto nº 59.855/2020, que se relaciona com o Plano Diretor de 2014, prevê que o proprietário ou possuidor de um empreendimento seja responsável pela correta destinação das moradias populares construídas às famílias que se enquadrem nas faixas de renda previstas na legislação.
Como fica após a Revisão: ajustes aumentaram o rigor sobre o controle da destinação de habitações populares às famílias de baixa renda. Com a sanção da lei, fica estabelecida como obrigação, por 10 anos, a destinação das moradias às faixas de renda declaradas no momento do licenciamento do empreendimento, ou seja, mesmo que comercializada neste período, a unidade deverá continuar atendendo ao perfil inicialmente definido. A Prefeitura também passará a requerer como comprovação da destinação da unidade certidão atestando o enquadramento da família na faixa de renda, mantendo a exigência da averbação da tipologia da unidade na escritura do imóvel.
3) Fortalecimento do combate a imóveis ociosos
O que previa o Plano Diretor: o Plano Diretor de 2014 estabelece, como medida de combate a imóveis ociosos na cidade, a aplicação dos instrumentos indutores da Função Social da Propriedade. São eles: Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC), IPTU Progressivo no Tempo e Desapropriação com Pagamento em Títulos.
Como fica após a Revisão: para fortalecer o combate a imóveis ociosos na cidade, a Revisão aprimorou o arcabouço de instrumentos, como a promoção de chamamentos públicos para a realização de consórcio imobiliário e para implantação de unidades de habitação de interesse social, a desapropriação amigável, inclusive no caso em que o valor da dívida relativa ao IPTU supere o valor do imóvel e a utilização do procedimento de regularização fundiária urbana. Também foi instituída a desapropriação por hasta pública. Além disso, o novo texto do PDE amplia a abrangência de aplicação do PEUC para os perímetros de Planos de Intervenção Urbana (PIU), Áreas de Intervenção Urbana (AIU), Áreas de Estruturação Local (AEL), áreas resultado de Concessões Urbanísticas e da Macroárea de Estruturação Metropolitana (MEM).
4) Aumento de 10% para 20% do percentual mínimo da Cota de Solidariedade para doação de recursos ou terrenos
O que previa o Plano Diretor: o Plano Diretor de 2014 instituiu a Cota de Solidariedade. Esta iniciativa inovadora prevê que empreendimentos com mais de 20 mil m² de área construída destinem o equivalente a 10% de sua área para o atendimento de famílias de baixa renda (HIS), sendo esta a área referente aos 10% não computável para fim de potencial construtivo. Essa exigência deve ser “quitada” de algumas formas: construção dessas unidades habitacionais no próprio empreendimento aprovado ou, alternativamente, com a construção de unidades habitacionais em outra localidade, destinação do valor equivalente em recursos ao Fundo de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB) ou doação de terrenos ao Município.
Como fica após a Revisão: A Cota de Solidariedade passou por aperfeiçoamento para ampliar o incentivo à produção de habitação de interesse social. Para a construção de empreendimentos que se enquadram nesse instrumento, a contrapartida paga ao Município de 10% da área do terreno subiu para 20% nos casos em que o pagamento seja feito por meio de doação de terreno ou de recursos ao Fundurb. O objetivo é estimular o empreendedor a produzir diretamente unidades de habitação de interesse social. Também está prevista a construção de empreendimentos de forma associada entre empresas para cumprimento da Cota de Solidariedade.
5) Aumento dos recursos do Fundurb, Operações Urbanas e Áreas de Intervenção Urbana para moradia popular
O que previa o Plano Diretor: o Plano Diretor original previa, ao menos, 30% dos recursos arrecadados pelo Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb) para Habitação de Interesse Social. No caso das Operações Urbanas Consorciadas (OUCs) e das Áreas de Intervenção Urbana (AIUs), 25% dos recursos deveriam ser aplicados em Habitação de Interesse Social.
Como fica após a Revisão: a nova lei aumenta de 30% para 40% os recursos mínimos do Fundurb destinados à elaboração de projetos, produção de Habitação de Interesse Social (preferencialmente para HIS-1) e aquisição de terrenos. Além disso, para as Operações Urbanas Consorciadas e Áreas de Intervenção Urbana, os percentuais mínimos de investimentos em HIS passam de 25 para 35%.
6) Previsão de locação de habitações populares por parte da iniciativa privada
O que previa o Plano Diretor: o Plano Diretor de 2014 não tratava da locação de moradias populares (HIS e HMP) por parte da iniciativa privada.
Como fica após a Revisão: o novo texto do Plano Diretor passa a permitir que empreendedores promovam a locação de unidades de habitações popular construídas pela iniciativa privada. Com isso, um empreendimento de HIS e HMP poderá destinar, total ou parcialmente, unidades para aluguel.
